Вычет за квартиру: как вернуть до 650 000 ₽ и не потерять остаток

Имущественный вычет — самая крупная сумма, которую государство возвращает обычному человеку: до 260 000 ₽ за покупку жилья и ещё до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Деньги не приходят сами: пока вы не подадите заявление, они просто остаются в бюджете.

Откуда берутся 260 000 ₽

Вычет — это не подарок, а возврат уже уплаченного вами НДФЛ. Из налоговой базы вычитают расходы на покупку жилья, но не любые, а в пределах лимита: 2 000 000 ₽. При ставке 13% возврат получается 260 000 ₽.

Если квартира стоила дороже, лимит не растёт — считать всё равно будут с двух миллионов. Если дешевле, вычет считают с фактической цены, а остаток лимита остаётся с вами: его можно добрать при следующей покупке.

Что даёт ипотека

Проценты по целевому кредиту на жильё — отдельный вычет со своим лимитом в 3 000 000 ₽, то есть до 390 000 ₽ возврата. Важно: речь именно о процентах, а не о теле кредита.

В сумме с основным вычетом это 650 000 ₽ — но только если вы столько заплатили процентов и столько НДФЛ.

У вычета по процентам есть ограничение, о котором забывают: он даётся по одному объекту. Добирать лимит по следующей ипотеке, как с основным вычетом, не получится.

Почему деньги приходят частями

Вернуть можно не больше того НДФЛ, который вы заплатили за год. Если за год с вас удержали 90 000 ₽ налога, то и вернут в этот раз 90 000 ₽, а остаток вычета перейдёт на следующие годы — пока лимит не исчерпается.

Из этого следует простое правило: чем меньше официальный доход, тем дольше выбирается вычет. И наоборот — при высоком доходе всю сумму можно получить за год-два.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Лимиты расходов от этого не изменились, но ставка, по которой считается возврат, может быть выше 13% — тогда и сумма возврата больше.

За какие годы можно подать

Подать декларацию можно за три предыдущих года сразу. То есть если вы купили квартиру несколько лет назад и ничего не оформляли, деньги, скорее всего, не сгорели.

Отдельное правило для пенсионеров: им разрешено переносить вычет на четыре года назад.

Два способа получить

Через личный кабинет. На сайте ФНС в разделе вычетов заявление часто уже предзаполнено: налоговая сама подтягивает данные о сделке и о ваших доходах. Остаётся проверить и подписать.

Через работодателя. Не дожидаясь конца года: вы получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, относите его в бухгалтерию, и с вас перестают удерживать НДФЛ, пока сумма не выберется.

Второй способ выгоднее, когда вычет большой: деньги приходят в течение года, а не одной выплатой после проверки.

Кому вычет не положен

• Тем, у кого нет доходов, облагаемых НДФЛ: возвращать нечего. • При покупке у близких родственников — такая сделка права на вычет не даёт. • На часть стоимости, оплаченную материнским капиталом или субсидией: из расходов её вычитают.

Что сделать сегодня

1. Зайти в личный кабинет на nalog.gov.ru и посмотреть, есть ли там предзаполненное заявление.
2. Собрать документы по сделке: договор, подтверждение оплаты, выписку из ЕГРН.
3. Для ипотеки — запросить в банке справку об уплаченных процентах за все годы.
4. Проверить справку о доходах: она покажет, сколько НДФЛ вы заплатили и сколько реально вернут в этом году.

Источники: НК РФ, ст. 220; ФНС России, личный кабинет налогоплательщика; Спроси.дом.рф, инструкция по вычету за квартиру. Данные актуальны на сентябрь 2026 года. Материал не является индивидуальной налоговой консультацией.